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住建部1個月兩發房價預警,“買房潛在升值空間已非常有限”
[社會新聞]  發布時間:2019-5-23 17:55:19  瀏覽次數:48
  繼419日對6個城市進行預警提示後,518日住房和城鄉建設部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市進行預警提示。有業內人士指出,4月被住建部預警的6個城市並未公開名單,而5月的預警則直接點名,體現出相關部門對於高房價繼續管控的導向,調控之意明顯。分析人士認為,當下購房者如果是出於改善型居住的需要,可以入手,但若是作為投資,因為預計潛在升值的空間已非常有限,所以應保持理性。
  住建部:
  對四城市樓價發出預警
  國家統計局516日發布了4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,統計數據顯示,4月有67個城市新建商品住宅價格環比上漲,3月為65個城市。518日,住建部對全國房價上漲過快的四個城市進行了預警,包括佛山、蘇州、大連和南寧,這是繼419日對6個城市進行預警提示後的第二次。業內人士表示,近3個月部分城市新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大。類似預警,體現了相關部門對於高房價繼續管控的導向,是“房住不炒”政策思路的體現,也有助於後續各地房價穩定政策的出台。
  國家統計局數據顯示,20194月份,大連新房房價環比上漲0.7%,同比上漲13.2%。二手房環比上漲0.8%,同比上漲9.1%;南寧新房房價上漲0.9%,同比上漲11.5%。二手房環比上漲1.4%,同比上漲11.7%。雖然蘇州和佛山不在70城房價統計名單中,但無論是近期蘇州土地市場的持續火熱,還是佛山新房成交價連續多月上漲,均印證了這兩個城市房地產市場的高溫不退態勢。根據易居研究院統計的數據顯示,佛山今年3月份全市房價為13025/平方米,相比去年水平有較為明顯的同比上漲。而克而瑞數據顯示,4月份蘇州商品住宅成交114.8萬平方米,環比增長53%,同比增長高達80%;成交均價21742/平方米,環比上漲6%,同比上漲11.6%。蘇州近期出台了兩次政策收緊內容,尤其是針對蘇州園區等進行了管控。
  房企:
  加快推貨保持價格平穩
  為應對市場及政策的變化,多數房企都采取隨行就市的態度。廣州某大房企表示,在目前的政策調控下以“穩”為主,樓市過熱將引發調控收緊,既不允許大漲也不允許大跌,同時,備案指導價格仍將存在。所以下半年推貨也將采取積極穩健的策略。此外,有房企表示,雖然目前企業融資拿地的步伐沒有放慢,但企業的資金麵依然緊張,為保持規模與利潤的平衡,房企也會加快推盤節奏與力度,但價格會“保持平穩”。
  在現如今的市場環境下,許多中大型品牌房企依然有衝規模訴求。例如在長三角及珠三角土拍回暖中,同策研究院預計中大型房企將通過犧牲當期利潤率的方式拿地。而小型房企因本身發展策略差異,當前拿地策略出現差異,部分房企因資金流緊張,拿地偏謹慎。以S企業為例,其20191季度未拿地,但是2018年剛上市的H企業便拿地十分積極,仍有擴張訴求!
  業內人士認為,當前政策調控的核心,便是調控過程中一直在重點強調的“穩地價、穩房價、穩預期”。同策研究院總監張宏偉稱,從穩地價的角度來說,穩地價的目的還是維持財政收入,從而穩定經濟增長。一二線城市“穩地價”的核心是避免土地價格過快上漲、推升房價。而三四線城市則相反,核心是避免土地價格下跌、引發房價下跌。穩房價也是如此。而從“穩預期”的角度來說,政策調控既要穩定樓市既不允許大漲、也不允許大跌的預期,也要避免預期改變引發的市場劇烈波動、造成宏觀經濟波動。
  專家:
  剛需可入手投資需謹慎
  近期,市場各種房市“小陽春”論調再度興起。不少買家擔心現在不買以後買不起。對於買房者,有專家建議,如果是出於改善型居住的剛需角度,可從生活實際所需出發介入房市,選擇合適的房子。但對於投資型乃至投機型需求而言,中國房地產市場經曆前些年的持續大漲後,價格仍處高位,潛在升值的空間已非常有限。
  地產專家鄧浩誌表示,目前貸款利率還處於較低的水平,如果確實有剛需(包括首套和二套房)的買家,建議可以入市。可以選擇一些市中心物業更為保值。而對於投資客來說,則需要謹慎,因為目前市場靠房子來大幅度升值的年代已經過去。此外,鄧浩誌表示,由於目前公寓入市門檻解禁,個人投資公寓的人逐漸增多,公寓的升值空間不大,所以如果是用來出租的,要看購買時的價格,如果購入的價格低於周邊住宅的一半,這樣的回報率還可以,否則則需要謹慎持有。
  張宏偉則認為,目前核心一二線城市居民購買力,可能成為限製樓市持續回暖的原因之一。張宏偉給記者算了一筆賬,假設居民收入均等於該城市城鎮人均可支配收入(2018年數據),個人月收入的70%用於支付每月按揭,住宅貸款年利率5%,分30年按揭還款,首付款為家庭自有資金的情況下,居民月支出額與可負擔的貸款額比例為1186.3。也即居民能負擔起1萬元每月的月供,則可承擔186.3萬元總貸款額,按照貸款/首付比例7:3可倒推出總房價上限為266.14萬元。
  計算結果顯示,北京、上海、深圳三座城市成交新房套均總價遠超出普通居民收入可負擔範圍,寧波、蘇州、南京、杭州、福州等城市需4人還房貸方可支撐起城市新房還貸需求。
  為此,張宏偉認為,城市居民不必太擔心後續房價上漲過快而導致負擔不起,對於一般城市家庭來說,根據現有市場價格,酌情選擇家庭可承擔的宜居城市再行買房會較為妥當。
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